房价又下跌，你背的30年房贷该怎么办？

最近，房价下跌的城市越来越多，尤其是北京，过去一直被视为最坚挺的城市，房价已经跌了2年毫无起色，甚至还有加速下跌的迹象。北京房价的疲软，也在很大程度上摧毁了人们对于国内楼市只涨不跌的信仰。

在房价下跌的趋势下，人们投资房产的心态也开始变得保守起来。很多计划买房的人开始担心这样的问题，如果房价下跌，我还应该用最大额度的贷款来买房吗？而已经买房的人甚至开始考虑，我是不是该提前还房贷了？

过去20年来，国内楼市创造了只涨不跌的神话，对于购房者而言，只要能够申请到房贷，最佳策略肯定是满贷——用尽自己的贷款额度，贷满30年。因为只要房价持续上涨，房贷杠杆越高，回报率也就越高。之所以选择30年而不是20年，主要是为了降低每个月的还贷压力，使得购房者能够支撑更高额度的贷款，可以买更贵甚至更多的房，将杠杆用到极致。虽然表面上看贷款期限越长，付出的利息支出更多，但是如果房价能够持续大幅上涨，多出来的利息支出可以忽略不计。

但是现在，楼市只涨不跌的前提已经不存在了，即便是北京楼市，也动辄出现降价100万元的消息，所以，如果还沿用过去满贷的策略，在楼市下跌的背景下，确实会面临较大的风险。如果购房者的房贷过高，房价下跌带来的最直接风险就是负资产，也就是房屋价值低于贷款。假如你用80万元的贷款买一套100万元的房子，房价如果跌到70万元，这套房子对你而言就是负资产，房子成为负资产之后，“理性”的选择就是停止还贷放弃房子，毕竟，没有人愿意花80万元的贷款去供一套70万元的房子。

上世纪90年代，日本楼市泡沫破灭，大量房子成为负资产之后，购房者不得不断供弃房，最终流落街头甚至自杀，悲剧的背后，就是因为购房者用了过高的房贷杠杆，而房价下跌的幅度远远超过了预期，最大跌幅超过了7成。

从统计数据来看，国内的购房者现在对于申请房贷确实变得更加谨慎了。央行数据显示，今年三季度末，个人住房新增贷款为3.3万亿元，占全部新增贷款的比例为24%，而在前几年房价大涨的时候，我国信贷体系的新增贷款有一半流向了个人房贷。现在新增房贷占比下降了一半，一方面是因为管理层有意控制，同时也是越来越多的购房者意识到了风险，开始主动控制买房的杠杆。

房价只涨不跌的信仰被打破之后，房产投资的逻辑和方法也随之改变。对于打算买房的人来说，主要考虑的是要不要降低房贷杠杆，而对已经买房的人来说，有些人已经开始考虑要不要提前还贷？

到底要不要提前还房贷？一个最主要的考量因素是，你手上的这笔闲钱，在未来能够获得多大的收益，如果预期收益高于房贷利息，那么就没有必要提前还贷，反之，如果你预期这笔钱未来没什么太好的投资渠道，放在手上可能还会被通胀吞噬贬值，那么，提前还贷是一个不错的选择。

在房价大幅上涨的那一年，2016年，国内的房贷利率就处于相当划算的水平，当时的5年期以上贷款利率为4.9%，而且大部分商业银行对首套房执行八五折的优惠，实际利率只有4.17%，基本上是史上最低房贷利率。而且，当时市场上的各种理财产品非常丰富，预期收益率都在5%以上，甚至有些能够达到两位数，银行的低利率给相当于买房者提供了一个无风险套利空间。所以，当时国内房价迎来史上最疯狂的一次上涨，和利率环境是有很大关系的。在当时的背景下，即使不考虑未来房价上涨的因素，仅从利率水平来看，贷款买房就已经非常划算，购房者完全没有提前还款的必要，因为用手上的资金随便买一个理财产品，就可以完全覆盖房贷的利息支出，甚至还有盈余。

但是现在情况已经发生了变化，最近几年，房贷利率持续上涨，首套房利率基本上在5.5%以上，和前几年相比上涨了30%，二套房的利率更贵。房贷利率上涨的同时，市场上的理财产品收益率却在急速下滑，随着P2P被大量清理，银行理财也不再承诺保本，当前市场上能够超过4%的无风险理财已经屈指可数，这也就意味着，想通过理财产品跑赢房贷利率已经没有可能，房贷的套利空间已经完全消失。

理财产品收益率下滑的同时，通货指数却在快速攀升。今年11月份，最新的CPI已经达到了4.5%，创下了8年来的新高，而过去几年，国内的通胀指数基本上在2%左右浮动。理财收益下降伴随通胀指数飙升，意味着现金资产加速贬值，在当前这样的背景下，如果手上的现金没有太好的投资渠道，确实可以考虑提前还贷。

具体到如何提前还贷，也还有一些技术上的操作。房贷的还款方式分等额本息和等额本金两种，如果每个月的还款金额都相同，就是等额本息，我国大部分购房者都是采用这种方式。等额本息的还款办法，头几年主要偿还利息支出，偿还本金比例较少，越往后，偿还利息越少，偿还本金的比例越多。

所以，如果想提前还款减轻利息压力，应该尽量在前几年还款，提前还款的时间越晚，那么减轻利息支出的作用就越小。具体而言，如果是在前些年申请到的利率较低的便宜房贷，而且现在已经过了还息的高峰期，那么提前还贷的意义不是很大，如果最近几年申请到的较贵的房贷，而且正处在还息高峰，手上的闲钱如果没有去处，提前还贷是一个好的选择。

当然，买房者在当前形势下的去杠杆行为，都是预期未来房价会下跌。不过，当前楼市正面临一个最大的变数，就是政策调控是否会再度放松。最近，很多地方政府都开始放松对楼市的调控政策，包括放松限购、降低购房门槛等等。过去10年来，国内的楼市调控经历过两次大转向，分别是在2008年和2015年，这两次转向的结果，都导致了房价快速上涨，如果楼市迎来第三次转向，房价在短期之内还将大概率迎来反弹。

不过从更长期来看，国内的楼市不可能总是靠一次次的强心针来维持，在经历了过去20年的疯狂上涨之后，对于楼市的未来还是应该多一些谨慎为好。