经营贷主要是银行向小微企业和个体工商户发放的经营性贷款，借款人用房产或者金融资产作抵押，在银行获得贷款，用于企业的日常资金周转等。因为主要目的是用于日常经营资金周转，所以经营贷的期限通常都不长，一般在3年以内，考虑到小微企业的风险，所以经营贷的利率也相对较高。
不过，去年疫情暴发之后，经营贷的特点发生了重大变化。政府为了扶持小微企业发展，对经营贷实行财政贴息，经营贷的利率大幅下降，很多银行的利率低至4%以下，而且银行还拉长了经营贷的贷款期限，最长可达20年。经营贷这种较长的贷款期限加上极低的利率，使很多人迅速看到了其中的套利空间，将经营贷转用作住房贷款。和房贷相比，经营贷的利率极具诱惑力，目前商贷首套和二套房利率分别为5.2%和5.7%，而经营贷利率最低只有3.7%左右，只比公积金贷款利率略高。经营贷的期限虽然还无法像房贷一样可以做到30年，但是20年的期限已经足够。
那么，如何将经营贷转成房贷呢？如果你手上有一套房产，可以用这套房产作为抵押，以小微企业或者个体工商户的名义向银行申请经营贷，而中介公司可以帮客户提供一整套经营贷所需的资料。经营贷最终获批之后，中介公司通过重重包装，最终将这笔资金转移到楼市。还有更加简单直接的办法，即使你手上没有房产作为抵押，也可以先通过某些渠道获得购房资金，全款买房之后再以此作抵押向银行申请经营贷，偿还之前所借的购房款。
由于经营贷对参与各方都有利可图，所以规模越来越大。对购房者而言，能够以相当于公积金贷款的利率获得大额购房资金，这本身就意味着巨大的套利空间，所以很多人自然不会错过这样的机会。对房产中介而言，好处也是不言而喻的。通过经营贷刺激更多的楼市成交，不仅可以得到更多的中介费，而且为客户提供经营贷的流程服务，也能收获不菲的手续费。
在经营贷的操作过程中，银行的角色非常微妙。一方面，为了响应国家扶持小微企业的号召，银行愿意将信贷资源向经营贷适度倾斜，这本身就会扩大经营贷的规模。更重要的是，对于市场上很多将经营贷转用作房贷的做法，部分银行其实也是默许甚至鼓励的，因为住房贷款一直是银行的优质资源，相比之下，将资金贷给小微企业反而有更大的风险。
去年年底，央行和银保监会发文，给银行的房地产贷款画出两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限，前者主要是限制开发商的银行贷款，后者主要是控制个人房贷。不同种类的银行对应不同的监管要求。以房地产贷款占比来看，上限从12.5%到40%不同；以个人住房贷款来看，上限从7.5%到32.5%不等。如果银行的贷款集中度超过了规定红线，必须在过渡期内逐步达到管理要求。
监管层之所以做此要求，主要是为了防止银行贷款过度向房地产集中，一旦房地产发生风险，银行将遭受不可承受的损失。按照银保监会主席郭树清的表述，“我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。所以，为了避免中国金融体系被房地产这头灰犀牛所伤，监管层通过设置贷款红线，尽量在房地产和金融体系之间搭建起防火墙。
但是经营贷被挪用到房贷，显然是突破了监管层的红线要求，使得防火墙形同虚设。所以，监管层开始出手整治经营贷。四大一线城市的银保监局先后发文，要求辖区内的银行全面自查，不仅从现在开始严禁经营贷资金进入楼市，而且还溯及既往。去年下半年以来的经营贷、消费贷和房贷业务都要求自查，如果发现有资金违规进入楼市，必须提前收回贷款。严打之下，近期已经有部分购房者收到了银行的通知，由于借款人没有履行合同里关于贷款用途的相关规定，所以银行宣布全部贷款提前到期，要求借款人限期归还全部贷款本息。
大量经营贷进入楼市，不仅助长了楼市泡沫，增加了金融体系的风险，而且还挤占了实体经济的信贷资源，使得国家原本扶持小微企业的政策优惠，最终没有起到发展实体经济的效果。
那么，经营贷进入楼市的规模到底有多大呢？最近，四大一线城市陆续公布了调查结果。从结果来看，经营贷违规进入楼市的规模似乎很小。北京对辖内银行自查的结果，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。广州发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额为1.47亿元，涉及305户。深圳提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。上海对135家银行完成自查，发现确有经营贷和消费贷等违规资金进入楼市的问题，但是没有公布具体规模。
对于各大银行的自查结果，监管层显然并不满意。3月26日，银保监会、住建部和央行三大部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各大金融机构必须从9个方面防止经营贷进入楼市，包括加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理等。
通知还要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。围堵经营贷违规进入楼市的监管风暴，现在才刚刚开始。
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