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如今的房产大幅度变更,这些原因,你中了几条?

作者:admin 2017-06-11 我要评论

房产专家金岩石:现在把所有关于房产投资的房子都给卖掉,不管价格如何、全部卖掉 中国经济投入最重要的部分是房地产,因为房地产在家庭资产当中是最主要的。房...

房产专家金岩石:现在把所有关于房产投资的房子都给卖掉,不管价格如何、全部卖掉

中国经济投入最重要的部分是房地产,因为房地产在家庭资产当中是最主要的。房价高就意味着如果你现在买房子,以后花钱会比较困难,因为你付出得太多。这牵涉到社会财富分配的问题,所以很敏感。房价高的主要原因就是存款利息过低。
中国经济这几年增长是很快的,前几年GDP的增加达到百分之十几,但是存款利息却非常低,短期的储蓄利息接近于零,所以大家把钱拿出去炒股炒房的意愿比较强烈。但是,由于中国人口老化是不可避免的,最终房子的需求是会下降的,所以从长远来说炒房子不会成功。问题在于这十年怎么办?如果还是那么多人炒,利息又那么低,会不会引起社会不稳定。如果利息很低,会助长大家去炒房子,所以利息要抬上去。另外很重要的一个问题,就是地方财政。现在政府财政对房地产的依赖非常非常高,2008年新房销售超过4万多亿,新房销售收入的大部分都转到政府口袋里,可以看得出来政府对这个依赖有多大。
综上所述,只要政府还是依靠利率来调控资产价格,那么高风险的房价还会存在,利率是全国都一样的,哪还有低房价,现在买房子的人是为了卖房子的,这由于我们的浮夸的经济政策和治国理念,
 
马云:劝现在的年轻人不要买房,在等8年,房价将如葱价。
 
韩愈博士认为“有生之年看不到房价的下跌”是一个伪命题,华远地产的董事长任志强先生提出“有生之年看不到一线城市房价题。毕竟“有生之年”这个范畴太广了。任老板是1951年出生,今年六十多岁,他的人生应该还有很长一段路要走。那么往后三四十年、甚至更长的时间,房产会出现什么情况,是不可预知的。而且房价总有些许波动,如果说两三年跌了个位数,那么这是一个合理的调整。
 
 
假如排除时间这个因素,可以说任老板的说法是对的。因为大城市的聚拢效应,我们现在有太多的钱和人口围绕着一线城市,以及一些比较热门二线城市扎堆。再加上土地化的集约率、人口的迁移率、国家房地产政策的变迁等一系列因素的堆积,使得一、二线城市占据优势。相反三、四线城市正处于一个去库存,或者说供给侧改革的状态。
 
在这种情况下,今年初刚刚对房地产的进行松绑,房价就以一种意料不到的速度上涨,但三、四线城市根本没有完成去库存的任务。所以任重道远,三、四线城市还将在艰难的过程中继续前进,完成去库存的操作。综合下来,我们可以预测到短期内,比如七八年内,一线房产还会保持一个刚需和城市结构功能化的调整,其塑造起来的估值优势,还是具有投资价值的。
针对房产政策方面的讨论,我们首先要看历年来国家对整个房地产行业调控的政策框架。中国的房地产行业一直处在国家的监管调控中。例如,2005年的“国八条”,2006年的“国六条”,2010年的“国十一条”和“新国四条”,2011年的“新国八条”,以及2013年的“新国五条”等。由此可见,国家房地产行业调控政策的复杂多样,而今年的房地产调控政策又不同于以往。拿2013年的政策作比较,2013年的房产政策俗称“一刀切”,即所有的外来户购买二套房都是限购的,二套房的首付比例也直接提高到70%。今年的房产调控则采用“一市一策”的方法。自国庆节开始,全国21个城市相继颁布各种房产限制政策,而各市的政策又有不同。例如说杭州、天津仅针对非本地户籍的进行限购,而广州、深圳是不分户籍,全部限购;南京的二套房最低首付比例提高到八成,而像郑州、成都的首付门槛调整为40%。这与2013年相比,基本属于两种不同的调整性质。这也是今年的房地产调控政策与以往政策的最大区别。
 
 
韩愈博士认为国家对楼市调整自2005年就开始了,楼市也是处于一个缓慢而稳步的上涨状态。所以在这种态势下,2016年的这次调整在最初状态可能会有一个比较明显的趋冷,或者逐渐的回落。这种回落都是基于个位数的回落。但是对一线城市而言,由于居民潜在的需求、大量的资金的聚集,楼市可能会进入到一个稳定的盘整状态,不会有大的上涨,但是下跌也是不可能的。
 
对于现在楼市的情况,自然也有一些专业人士并不看好。中国首富王健林先生就认为现在的楼市存在很严重的泡沫。海通证券的分析师姜超,以及著名的经济学家马光远,也认为楼市已经出现了一个拐点,并列举了很多得逻辑证明,预测2017年的楼市将要变天。这些观点引起了大家的恐慌。与此同时,股票市场现在正处于3000点盘整的状态。在这样一个市场环境下,接下来到底是选择投资股市还是投资楼市?
 
对此,韩愈博士先对一些著名的经济学者在楼市变迁方面的预测进行了简单的分析。在所有的因素中,加息、降息是对房地产影响最深刻的政策因素。但现在房地产调控采取的是“一市一策”的方法,降低了国家启动总量调控的经济手段的可能,也就是说国家方面并不会通过加息的方式对楼市进行重拳打击。在这种情况下,国家对整个楼市的调控有供应侧改革的需求,相反现在的市场需要楼市进入到平静期。这是两个比较明显的对冲。从这个角度来说,整个楼市对中国经济影响深远,我们需要它平稳的运行。因为现在的M2除以GDP的比例是210,相当的高,也就是说经济运转的效率较低,投入了大量的货币,产出的GDP却很少。M2,即广义上的货币,在最近几年涨得很厉害,有些泛滥。
 
面对如此大数额的货币量,若是没有一个巨大海绵去吸收,会出现很大的问题,例如通货膨胀、股市飙涨的泡沫等。而且,也只有房地产那么大的体量才能消化这般巨额的M2带来的对整个金融体系的冲击。另外,中国的GDP增速之所以能够保住6.5%左右,第一个功臣就是房地产。
 
目前中国也没有可以完全替代房地产的行业,这时倘若房地产这个柱子轰然倒塌,中国经济是无力承受的。对此决策者也是洞若观火,在房地产方面施政尤为小心。李总理也一再强调要保持房地产的稳定,也要区分对待。因而政策会有节制的进行每一个调控,所谓的断崖式的下跌是不可能的。
 
目前的股市受制的因素非常多,如国家的监管、金融的监管。股市也存在很多不确定的因素,比如说大小非的解禁、定增,这个可能是股市存在的最大的一个利空因素。在2015年在股灾过程当中,大小非的定增达到了1.5万亿;到了2016年行情走势不佳,整个定增的数量也超过了1万亿。两者相加,共2.5万亿的定增量。投资者投资股市都是要赚钱获利才会离场,现在面对这么大一个定增量,就需要大量的新的资金进入到股市,也需要公司内生性的增长、业绩的脱胎换骨,并不断地回馈股民,把整个市场的估值降低。这些都是要花很长的时间去消化。
 
既然现在的楼市走势如此稳定,那么投资地产概念股是不是一个很好地选择哪?针对这个问题,韩博士认为现在的房地产已经进入成熟期,市场集中度在不断提升,行业内部的兼并收购逐渐增多。总的来说,房地产行业进入到了“大鱼吃小鱼”的并购重组大时代。例如申万房地产开发行业的上市公司共138家公司,按照前段时间的主营收入计算,过百亿的有21家,但主营收入累加额却高达9231亿;而其余117家房企的总营收累加仅仅2750亿元,不到前面21家百亿俱乐部的1/3。由此可见,房地产行业的业绩,主要表现为龙头企业的业绩。根据2016年的年报或2017一季度报,百亿俱乐部房地产企业的业绩增长都非常靓丽。
 
从这个角度上看,地产股票算是股价涨幅低、估值安全边际高、险资爱举牌、分红有保障的“四好大叔”。在这四大安全的边际的保护下,我们可以通过波段操作的方法,把在房地产中没有赚到的钱赚回来。具体而言就是在这些业绩非常优秀的股票有20%左右的收益时进行收货,等到股市点位到了高位,适当地抛掉一点,到低位再把它捡回来。这样利用波段操作叠加的手段,投资一年左右的地产股,就可能给你带来30%到50%的收益。
 
 
 
 
在房价的对比上,香港的房价已经达到了均价10万,而内地一线城市,上海和北京的房价为5万。等到2020年,上海的人口增长至2500万,国家定义其为国际金融城市,跟纽约市持平。纽约的房价和香港一样,是在10万左右,那么上海2020年房价也会向10万靠拢吗?
 
韩愈博士认为一线城市,特别是北上广深这几个城市的核心地段,比如说内环中环,这些区域的房子由于存在大量的外来人口的倒入,房价会维持在一个非常高位的价格,最多是做一个横盘。我们现在基于一个很大的假设,未来随着父辈或者爷爷奶奶辈过世,他们手上的房子多出来,就会有一个传承,这个才是未来房价构成的一个很大的实质性的利空。所以任老板讲他有生之年这个话也对,他是属于爷爷辈,他把他的房子传给他的子女。
 
这样的话,他的房子肯定是要多出来。但是这是一个很漫长的过程,至少在目前一段时间内,有需求的还是要逢低解决自己的住房问题。如果有这个条件的,也应该好好的享受人生。那么除了此之外,若是想投机房地产市场就太晚了。
 
这些消息不再是老百姓不会相信,而是老百姓也经不起这样的打击、如此大幅度的变更老百姓的心理承受能力也是有限的。

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