18天10道令牌发过之后，北京的房价冷却了下来。不过，和以往的所有限购一样，这次的限购也是从需求侧入手的，对于不增加供地的限售，炒房人自可一笑置之。可雄安新区来了，这可就不只是几百公顷土地“放量”的小算计了。

炒房者的最大的杀器，恐怕就是城市边上又建了一座新城。1993年浦东在全国率先尝试“土地实转、资金空转”的土地开发模式，一举激活这片曾是农田菜地河汊纵横沉睡的土地。

有好事者翻出一张1993年的《新民晚报》，上面的广告打出的是“3万元拥有一个家”。那一年，确切地说1993年还是全国房地产的一个小高潮，全国人民南下海南炒地，房地产一片繁荣，热风也刮到了上海，上海市中心的房子短暂地达到过6000元一平米。但很快海南地产泡沫破裂，冷风袭来，上海市中心的房子腰斩一半。

一个新区的建设提供了广阔的土地和房源，这使得在相当长的时间内上海的房价都落后于北京。只是在2003年协议出让土地全部取消后，上海的房价才直追了上来，并在相当长的时间里领先北京。回顾那一段历史，当然很难用精确的数据给出参考，毕竟彼时全国的商品房开发通行的都是协议土地出让的自由市场经济，任何一座城市都有着近乎无限制的土地供应，大城市处处工地，居民楼从市中心到郊区一环一环地向外扩充着。可在上海最繁华的外滩外，一江之隔的陆家嘴上摩天大楼拔地而起的阵势，还是有力地平抑了上海的房价。

如果说“招拍挂”之前的深圳、浦东大开发还不足以为如今的雄安建城提供参照，滨海新区的建设却是集中于2003年土地“大限”之后，2004年天津商品房均价3300元，十年后的2014年均价为10500元，上涨了2.2倍，远低于邻居北京的5.5倍涨幅。当然，作为弱一线城市，你尽可认为天津的人口流入弱于北京，但实际上并非如此，两地10年间常驻人口均增长了一半左右。

浦东与浦西一河之隔，滨海新区中心距离天津中心城区却有40公里的距离，两个建成区之间隔着大片的盐碱滩和工业厂房。在交通不发达的时代这已经相当于另建一座城市了，此前两地交通主要靠城铁，通勤时长50分钟，2015年高铁贯通后通勤时间只需15分钟了，两地通勤班次频繁，除火车外还有很多公交线路，两地之间除了地理上的距离，似乎融为一体。

可北京与雄安，两地相距110公里，基本杜绝了通勤的可能。天津与雄安的距离也是110公里，也不能通勤。遍查日本东京、纽约、巴黎等超大型城市的通勤距离，50公里是极限了，故而雄安的选址，绝不是卫星城的概念，而是一个完全独立的城市。

或许正是因为建雄安的首要任务在疏解，中央才将眼光聚焦在一个无法实现通勤的地域。甚至，两地之间距离超过了百公里，也不可能存在一个一家人中既有在北京通勤上班、又有人在雄安工作的区域。如果说勉强有地方符合要求，也只有两地中心点河北固安了。

既然是千年大计，雄安之于北京乃至整个京津冀的影响是需要慢慢消化的，可未来的预期却是时不我待的。再加入抢房大军的时候，除了刚需、学区和改善型的购买者，只要掺杂了一点投资理念的买房子的人一定会想：是北京，还是雄安。同样，天津的投资型购房者也面临着同样的选择。

这个意义上，雄安的未来不仅牵动那些奔赴白洋淀却铩羽而归的炒房者，以及周边县市的购房人，也与身处京津的居民们息息有关。

雄安新区甫一出生，就超越了此前设立的10多个国家级新区，直接跟深圳经济特区、浦东新区看齐。新区的蓝图，深深注入了国家的权力意志。这种背景下，雄安新区不仅将改变华北城市格局，还将改变全国城市的格局。

如果北京的87家央企总部搬迁出去，享誉海内外的大学和科研机构也一家家外迁后，无疑会腾出相当的土地和办公场所，甚至外迁人员的住宅。从供求关系来看，人分出去了房子腾出来了，可供建设的土地多了，逻辑上看北京的房价已经缺乏大涨的基础。尤其是金融、教育乃至高端制造业等人潮汹涌的行业外迁后，大街上安静下来，年前的面孔让位于持重成熟的脸孔，这个城市的活力也就打起折扣，居住的郊区化趋势也将明显。而放眼全国，更是一线城市引领各地房价，其中北京的房价又是龙头，北京的房价稳住了，其他地方会怎么样？

当身处南部太行山脚下的雄安成为超大型的城市后，曾经热炒的北三县，三河、大厂和香河，恐怕也将失去了方向，作为北京副中心通州的卫星城而失去了想象空间。更不用说作为不成功的开发区的唐山和曹妃甸。

可问题是，一片荒芜中建一座全新的城市，且是千年大计的城市，其成败也在于是否能以市场化的力量，真正形成创新创业的氛围。雄安不炒房、不炒地，提供给创业者的将是廉租形式的住房。而创业者立业的根本，所谓“有恒产者有恒心”，势必又将成功的创业者引领到周边置业购房。

北京和雄安，一个千年大计中的双城记，或许十年、二十年后才能见分晓。这期间左右房价的因素千变万化，还真不是只掂量着雄安一个因素能判断的。